La nouvelle loi sur le logement : est-elle faite pour les habitants ou pour les investisseurs ?
Ce mercredi 24 juin, au coeur de la canicule la plus sévère de l'histoire française, le gouvernement a présenté en Conseil des ministres son projet de loi « relance logement ». Dix articles. Cinq axes. Un objectif affiché de deux millions de logements d'ici 2030. Et une architecture qui, lue article par article, soulève une question simple : ce texte a-t-il été écrit pour ceux qui n'ont pas de logement, ou pour ceux qui en ont plusieurs ?
Le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun a présenté ce matin son projet de loi relance logement au Conseil des ministres. C'est le grand jour de son mandat. Neuf mois de travail. Dix articles. Cinq axes : renouvellement urbain, remise sur le marché des passoires thermiques, élargissement du dispositif fiscal dit « Jeanbrun », simplification administrative, décentralisation au profit des maires. L'objectif affiché : deux millions de logements construits d'ici 2030, soit environ 400 000 par an, quand la production 2025 n'a atteint que 278 000 unités.
Le texte passera à l'Assemblée nationale à la rentrée de septembre, puis au Sénat à l'automne. Adoption visée avant les discussions budgétaires de fin 2026. Sauf que le gouvernement ne dispose pas de majorité à l'Assemblée. Le ministre l'a dit lui-même sans ambiguïté : le texte ne pourra avancer que « mesure par mesure », non comme une réforme globale. Ce projet de loi est né avec une béquille.
CE QUE LE TEXTE CONTIENT
Cinq axes et leurs zones d'ombre
l'ANRU 3, ou troisième programme national de renouvellement urbain. Enveloppe initiale de cinq milliards d'euros. Cent cinquante premiers quartiers sélectionnés fin 2026, élargis aux villes moyennes et à l'outre-mer. L'État contribue à hauteur d'environ 10 %, le reste venant d'Action Logement, de l'USH et de la Caisse des dépôts. Le dispositif a été applaudi par une partie des professionnels de l'immobilier. Il n'a pas encore fait ses preuves dans sa capacité à déclencher de l'investissement locatif privé.
la remise sur le marché des passoires thermiques. C'est le volet le plus lourd politiquement. Quelque 700 000 logements classés F ou G devaient être retirés du marché locatif à l'horizon 2028. Le projet de loi propose de permettre leur remise en location à condition que les propriétaires s'engagent dans un parcours de rénovation. L'exigence d'atteindre un DPE de classe A ou B après travaux est jugée « inatteignable » par le ministre lui-même. Elle serait remplacée par un simple objectif de progression de deux classes énergétiques.
« Le dispositif substitue une promesse conditionnelle à une obligation claire. » Damien Barbosa, coordinateur du Collectif Rénovons, cité par Décideurs Immo, 24 avril 2026.
Le Collectif Rénovons parle d'un recul qui ne dit pas son nom. La Capeb, confédération des artisans du bâtiment, défend une logique de rénovation par geste, étalée sur trois à cinq ans. Et le budget de MaPrimeRénov', l'aide principale à la rénovation énergétique, est en réduction. Par ailleurs, les Architectes des Bâtiments de France refusent encore, dans certains cas, l'installation de volets sur des façades classées, alors que ces volets sont précisément ce que 44 millions de personnes sous vigilance rouge auraient besoin aujourd'hui. Le ministre a lui-même reconnu dans Le Monde que ce débat doit avancer rapidement.
l'élargissement du dispositif Jeanbrun. Ce mécanisme d'amortissement fiscal pour les investisseurs locatifs privés, instauré en loi de finances 2026, serait assoupli. Le seuil de travaux requis pour en bénéficier passerait de 30 % à 20 % du prix d'acquisition, voire moins selon les négociations parlementaires. Le dispositif serait étendu aux maisons individuelles dans l'ancien. Objectif affiché : 50 000 logements locatifs supplémentaires en 2026. Bénéficiaires directs : les investisseurs propriétaires d'au moins un bien locatif. Les futurs locataires en bénéficieront si les logements ainsi rénovés leur sont effectivement proposés à des loyers plafonnés.
LE DROIT DE VETO DES MAIRES
Une mesure venue de la droite sénatoriale
la simplification administrative. Le texte crée une procédure baptisée Urgence Relance Logement, réservée aux projets portés par les maires et validés par les préfets. Une autorisation de construire unique. Une réduction des délais de recours abusifs. Le ministre précise que les opérations ne concerneront que des zones urbanisées ou à urbaniser des plans locaux d'urbanisme, sans toucher à l'objectif de zéro artificialisation nette.
la décentralisation au profit des maires dans l'attribution des logements sociaux. C'est la mesure la plus controversée. Les maires auraient la possibilité de proposer des candidats en amont des commissions d'attribution, de les classer, et d'exercer un droit de veto strictement encadré contre des personnes condamnées pour des faits graves. Cette proposition est portée de longue date par la droite sénatoriale. Elle soulève une question que les associations de défense des locataires ont immédiatement posée : qui garantit que ce pouvoir sera utilisé selon des critères sociaux et non selon des critères politiques ou communautaires ?
« Je préférerai toujours que le logement social loge une infirmière ukrainienne plutôt qu'un délinquant multirécidiviste. » Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, dans Le Monde, juin 2026.
Le ministre a pris ses distances avec la préférence nationale portée par le Rassemblement national en formulant cette phrase. Elle a néanmoins déclenché des réactions dans les associations : le logement social n'est pas attribué selon une échelle de mérite moral, mais selon des critères de ressources et de besoins. Introduire un droit de veto municipal dans ce processus modifie structurellement une architecture pensée pour protéger les plus précaires des décisions discrétionnaires.
CE QUE LE TEXTE NE CONTIENT PAS
Les absences qui parlent
L'encadrement des loyers ne figure pas dans le projet de loi. Le dispositif expérimental en vigueur dans 73 territoires expire le 26 novembre 2026. Sa prolongation pourrait passer par un autre véhicule législatif, mais le débat de fond est renvoyé à 2027. Le nouveau maire de Paris, Emmanuel Grégoire, a averti dans Libération : si l'encadrement des loyers n'est pas prolongé, les prix repartiront fortement à la hausse. Le gouvernement n'a pas répondu à cette mise en garde dans le texte présenté aujourd'hui.
La taxation des logements vacants n'est pas non plus au coeur du texte, bien que la loi de finances 2026 ait créé une nouvelle taxe unifiée TVLH qui entrera en vigueur en 2027. Rappelons que 3 millions de logements sont vides en France, dont 1,35 million depuis plus de deux ans. Et que 4,2 millions de personnes sont mal logées. Ces deux données sont connues du gouvernement. Elles ne trouvent pas de réponse directe dans ce projet de loi.
La mission confiée à Sylvain Grataloup, président de l'UNPI France, pour trouver un équilibre entre droits des locataires et droits des propriétaires bailleurs n'a pas encore rendu ses conclusions. Elles nourriront les débats parlementaires. Les locataires attendront donc l'automne pour savoir ce que le texte leur réserve concrètement.
LE CONTEXTE POLITIQUE
Une loi présentée sans majorité pour la voter
Ce projet de loi est présenté aujourd'hui. Son examen parlementaire ne commencera pas avant septembre. Son adoption, si elle a lieu, ne sera pas avant la fin de l'année. Les effets concrets sur le marché du logement se feront attendre au moins jusqu'en 2027, voire plus tard pour les mesures nécessitant des décrets d'application.
Entre-temps, 24 556 expulsions locatives ont été exécutées avec le concours de la force publique en 2024. Un record historique en hausse de 50 % en trois ans. Deux millions et demi de ménages attendent un logement social depuis parfois des années. Et ce mercredi matin de canicule, des millions de Français cherchent un endroit frais où passer la journée parce qu'ils vivent dans un logement qui ne retient pas seulement la chaleur : il retient aussi tous les problèmes que ce projet de loi prétend résoudre.
LES 10 MESURES DU PROJET DE LOI — 24 JUIN 2026
ANRU 3 : troisième programme de renouvellement urbain, 5 milliards d'euros, 150 quartiers fin 2026, élargi aux villes moyennes et à l'outre-mer.
Passoires thermiques : remise en location conditionnelle sous engagement de rénovation. Objectif DPE abaissé de A/B à une progression de deux classes.
Dispositif Jeanbrun renforcé : seuil de travaux de 30 % à 20 %, extension aux maisons individuelles dans l'ancien.
Procédure URL (Urgence Relance Logement) : cadre dérogatoire pour accélérer les projets des maires, autorisation unique, réduction des recours abusifs.
Maires bâtisseurs : statut d'AOH (autorité organisatrice de l'habitat) aux métropoles et intercommunalités.
Attribution HLM : droit de proposition et de veto des maires, encadré, contre des candidats condamnés pour faits graves.
La Défense : mesures spécifiques pour transformer des bureaux en logements.
Habitat partagé seniors : soutien aux formes d'habitat partagé pour les personnes âgées.
Copropriétés : abaissement des seuils de majorité pour voter des travaux de rénovation énergétique.
Absent du texte : encadrement des loyers, taxation directe des logements vacants, mesures pour les locataires en difficulté.
Vincent Jeanbrun a dit que le logement est une bombe sociale. Il a raison. Sa loi désamorce le côté propriétaires-investisseurs de la bombe. Le côté locataires-précaires, lui, attend encore.
Et pendant que ce texte circule dans les couloirs du gouvernement, Marguerite, 88 ans, passe sa journée dans un centre d'animation de Bordeaux parce qu'elle n'a pas de climatiseur chez elle. Dans un logement qui, selon la classification DPE, sera peut-être autorisé à la location pendant quelques années supplémentaires grâce à la nouvelle loi. Après des travaux. Peut-être.
