Trois millions de portes fermées
La France compte 3 millions de logements vides et 4,2 millions de personnes mal logées. Ces deux chiffres coexistent depuis des années sans que personne ne les réconcilie vraiment. Qui sont les propriétaires de ces logements fantômes ? Pourquoi les gardent-ils fermés ? Et pourquoi l'État, qui le sait, ne fait presque rien ?
L'immeuble est là, en plein centre-ville. Fenêtres condamnées, boîte aux lettres débordante de prospectus, sonnette morte. Il n'a pas eu de locataire depuis trois ans. Son propriétaire, un retraité de 74 ans qui vit en Bretagne, a décidé de ne plus louer après un conflit avec son dernier occupant. Il attend de voir. Il attend depuis trois ans.
À quelques rues de là, une famille de quatre personnes partage 28 mètres carrés. Ils sont sur la liste d'attente du logement social depuis dix-neuf mois. Leur dossier avance. Doucement.
Entre ces deux réalités, un vide de 3 millions de logements. Un vide que tout le monde connaît, que les statistiques documentent avec une précision croissante, et qui persiste année après année comme si personne ne savait quoi en faire.
LE CHIFFRE
Au 1er janvier 2025, la France compte 38,4 millions de logements, selon l'INSEE. Parmi eux, 3 millions sont vacants, soit 7,7 % du parc total. Le taux a légèrement baissé depuis son pic de 8,1 % en 2019, mais le nombre absolu reste considérable. Pour donner une échelle, c'est l'équivalent de tous les logements de Paris, Lyon et Marseille réunis.
Ce chiffre global dissimule une réalité plus fine. Les données LOVAC du Cerema, issues des déclarations fiscales, recensent 2,38 millions de logements vacants dans le seul parc privé. Parmi eux, 1,35 million sont vides depuis plus de deux ans. Ce ne sont pas des logements en transition entre deux locataires. Ce sont des biens structurellement hors marché.
1 349 505 logements vacants depuis plus de deux ans dans le seul parc privé français, selon le fichier LOVAC 2025 du Cerema. Des biens hors marché, pas en transition.
La vacance n'est pas répartie uniformément. Dans les grandes agglomérations, elle tourne autour de 7 % à Paris. Mais dans les petites communes rurales et les départements d'outre-mer, elle monte jusqu'à 11,3 %. Les maisons représentent 45,1 % des logements vacants en 2025, contre 49 % en 2016 : la vacance se déplace progressivement des campagnes vers les villes moyennes, suivant les flux de dépeuplement de certains territoires.
QUI SONT LES PROPRIÉTAIRES ?
Un tiers des Français possède deux logements ou plus
La réponse à la question « qui possède ces logements vides » est plus précise qu'on ne le croit. L'INSEE a publié en avril 2025 une étude inédite sur la multipropriété en France. Le constat est saisissant : 9,7 millions de personnes, soit un tiers des propriétaires, possèdent au moins deux logements. Ces multipropriétaires détiennent deux logements sur trois du parc privé français.
Parmi les logements détenus par des multipropriétaires qui ne servent ni de résidence principale ni de logement locatif, 20 % sont vacants. Cela représente 2,1 millions de logements vides détenus par des personnes qui en possèdent déjà plusieurs. Et parmi ces 2,1 millions, 55 % sont inoccupés depuis plus d'un an.
Le profil de ces multipropriétaires est documenté. Ils sont plus âgés que la moyenne : la multipropriété est particulièrement fréquente chez les 55-65 ans. Ils sont plus aisés : 58 % des multipropriétaires se situent dans les catégories aisées ou plutôt aisées, contre 34 % pour l'ensemble des ménages. Et leur patrimoine immobilier se concentre : les 3,5 % de ménages possédant cinq logements ou plus détiennent à eux seuls la moitié des logements en location du parc privé. On notera également que 660 000 logements sont détenus par des personnes résidant à l'étranger, concentrés à Paris, dans les Alpes-Maritimes et en Haute-Savoie.
POURQUOI RESTENT-ILS VIDES ?
Les vraies raisons, loin des caricatures
Il serait commode de n'attribuer la vacance qu'à la spéculation. La réalité est plus complexe et, souvent, plus banale. Les raisons sont multiples et souvent cumulatives.
La première grande catégorie est celle des successions bloquées. Environ 20 % des logements vacants le sont parce qu'un propriétaire est décédé, que les héritiers sont en désaccord, ou que personne n'a encore réglé la succession. Ces situations peuvent durer des années. Un appartement familial dont quatre enfants héritent à parts égales et qui ne se mettent pas d'accord sur la vente ou la location peut rester vide indéfiniment. Le droit français protège les héritiers, pas les murs vides.
La deuxième catégorie est celle de la peur. Depuis la généralisation des procédures d'expulsion longues et coûteuses, et après des années de médiatisation des conflits locatifs, une partie des propriétaires préfèrent ne pas louer. Un logement vide ne génère pas de revenus, mais il ne génère pas non plus de loyers impayés, de dégradations ou de procédures judiciaires. C'est un calcul rationnel, même s'il est socialement coûteux.
La troisième catégorie, la plus silencieuse, est celle des passoires thermiques sorties du marché. La loi interdit progressivement la location des logements classés F ou G depuis 2023. Des centaines de milliers de propriétaires se retrouvent avec un bien qu'ils ne peuvent plus légalement proposer à la location, mais dont la rénovation coûte entre 30 000 et 80 000 euros. MaPrimeRénov' aide. Pas suffisamment pour convaincre tous ceux qui hésitent.
Des centaines de milliers de logements sont sortis du marché locatif à cause de leur classement énergétique, sans que leurs propriétaires aient les moyens ou la volonté de les rénover.
Vient enfin la rétention pure, celle que les économistes appellent la vacance stratégique. Attendre que les prix montent. Garder le bien pour un enfant qui n'en veut finalement pas. Conserver une adresse dans une ville qu'on n'habite plus. Ces situations existent mais représentent une minorité des cas, contrairement à l'image populaire du propriétaire spéculateur qui laisse volontairement un logement vide pour s'enrichir.
CE QUE FAIT L'ÉTAT
Des taxes, des lois et peu de résultats
La France n'est pas sans réponse. Elle dispose d'une taxe sur les logements vacants, la TLV, applicable dans les zones dites tendues, là où la demande excède l'offre. En 2025, quelque 2 380 communes sont concernées. La taxe monte à 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % à partir de la deuxième. Dans les zones non tendues, une taxe alternative, la THLV, peut être votée par les communes.
La loi de finances 2026 va plus loin. Elle crée une taxe unique, la TVLH, qui entrera en vigueur en 2027 et s'appliquera à l'ensemble du territoire, pas seulement aux zones tendues. L'objectif est de simplifier et d'élargir la pression fiscale sur les propriétaires de logements vides.
Mais les résultats de ces dispositifs sont limités. Le taux de vacance a certes diminué de 8,1 % à 7,7 % entre 2019 et 2025. Mais les 3 millions de logements vides persistent. Les propriétaires qui peuvent se permettre de laisser un bien vacant peuvent aussi se permettre de payer la taxe. Et les cas les plus complexes, successions bloquées, passoires thermiques non rénovées, biens dans des marchés très peu dynamiques, ne répondent pas à une simple hausse fiscale.
La taxe sur les logements vacants existe depuis 1999 en France. En vingt-cinq ans, le nombre de logements vides a augmenté de 60 %. (INSEE) La plateforme Zéro Logement Vacant, lancée par l'État, permet aux collectivités d'identifier les biens vides et de contacter leurs propriétaires. L'outil existe. Son adoption reste inégale. Dans les petites communes rurales, souvent celles où la vacance est la plus forte, personne n'a le temps de s'en emparer.
CE QUE DISENT LES CHIFFRES - JUIN 2026
3,0 millions de logements vacants en France au 1er janvier 2025, soit 7,7 % du parc total. (INSEE) 1 349 505 logements vacants depuis plus de 2 ans dans le seul parc privé. (LOVAC 2025, Cerema) 9,7 millions de personnes possèdent au moins deux logements, soit un tiers des propriétaires. Ils détiennent deux tiers du parc privé. (INSEE, avril 2025) 2,1 millions de logements vacants détenus par des multipropriétaires. 55 % le sont depuis plus d'un an.
660 000 logements détenus par des personnes résidant à l'étranger : Paris, Alpes-Maritimes, Haute-Savoie.
Hausse de 60 % du nombre de logements vacants depuis 1990 malgré la TLV en vigueur depuis 1999.
Le paradoxe des 3 millions n'est pas une anomalie du système. Il en est le produit. Un système où la propriété privée est un droit absolu, où les successions peuvent se bloquer pendant des années, où les propriétaires ont légitimement peur des impayés, où la rénovation énergétique coûte plus que ce que les aides compensent. Un système où les taxes n'ont pas suffi en vingt-cinq ans à résoudre ce que le marché seul n'a jamais résolu non plus.
La famille entassée dans 28 mètres carrés attend toujours son logement social. L'immeuble aux fenêtres condamnées attend toujours son prochain locataire. Entre les deux, trois millions de portes fermées et personne pour les ouvrir.
