La France a les terres, les maisons et les lois Il lui manque la volonté
Des milliers d'hectares sans propriétaire. Trois millions de logements vides. Quatre millions de personnes mal logées. Ces trois réalités coexistent sur le même territoire, sont documentées par les mêmes administrations, et pourraient théoriquement se résoudre les unes par les autres. Elles ne le font pas. Ce reportage cherche à comprendre pourquoi.
Posez la question à n'importe quel expert du logement en France et il vous donnera la même réponse : le problème n'est pas un manque de ressources, c'est un manque de coordination. La France dispose de terres sans propriétaires, de logements sans occupants et de familles sans toit. Elle ne manque pas de foncier disponible. Elle manque de la capacité à mobiliser ce qu'elle a déjà.
Ce paradoxe est au cœur de trois phénomènes que L'Appel a documentés séparément ces dernières semaines et qui, mis côte à côte, dessinent quelque chose de troublant : une France qui laisse dormir ses ressources pendant que des millions de ses habitants cherchent où dormir.
LE PREMIER PARADOXE
Des terres sans maître pendant qu'on cherche du foncier
La France ne sait pas combien d'hectares n'appartiennent légalement à personne. Cette donnée n'existe pas dans les statistiques officielles. On sait que le phénomène des biens sans maître concerne des milliers de parcelles dans chaque région, concentrées surtout dans les zones de déprise agricole de la Creuse, de la Corrèze, du Cantal, de l'Ardèche. Des forêts, des prairies, des maisons de village dont le dernier propriétaire est mort il y a parfois quarante ou cinquante ans, sans héritier connu.
En théorie, le droit est clair : ces biens appartiennent à la commune depuis l'article 713 du Code civil. En pratique, la commune ne le sait pas, ou n'a pas les ressources pour le vérifier. La procédure d'acquisition exige une enquête parcelle par parcelle, qui peut prendre une année de travail à temps plein. Dans les petites communes rurales de quelques centaines d'habitants, personne ne peut se consacrer à cette tâche.
La Safer Nouvelle-Aquitaine peut fournir aux communes un bilan de leur potentiel en biens sans maître. Mais la plupart des communes rurales n'ont jamais demandé ce bilan. Personne n'a le temps de chercher ce qu'il possède déjà.
Pendant ce temps, les mêmes communes cherchent du foncier pour construire des logements sociaux. Elles paient des études, negocient avec des propriétaires privés, attendent des années pour des transactions qui n'aboutissent pas. Le foncier qu'elles possèdent déjà de plein droit, elles ne le mobilisent pas.
La loi du 7 avril 2026 a fait un pas dans la bonne direction. Elle facilite l'accès des communes aux données fiscales pour identifier les biens sans maître. La proposition de loi CHOC, adoptée par le Sénat en janvier 2026, prévoit de réduire le délai d'appropriation de trente à quinze ans. Ces réformes vont dans le bon sens. Mais elles ne règlent pas le problème central : il faut du temps humain pour mettre en oeuvre ces procédures, et les communes rurales n'en ont pas.
LE DEUXIÈME PARADOXE
Trois millions de logements vides pendant que les files d'attente s'allongent Au 1er janvier 2025, la France compte 3 millions de logements vacants, selon l'INSEE. Dont 1,35 million vides depuis plus de deux ans. Ces biens sont hors marché, pas entre deux locataires. Dans le même temps, 2,94 millions de ménages attendent un logement social, un chiffre en hausse de 56 % depuis 2015.
L'équation est tentante : prendre une partie des 3 millions de logements vides et les mettre à la disposition des 4,2 millions de personnes mal logées. Elle ne fonctionne pas aussi simplement. Les logements vides ne sont pas là où les familles en ont le plus besoin. Beaucoup sont dans des territoires ruraux peu attractifs, là précisément où les biens sans maître s'accumulent aussi. D'autres sont dans des états de dégradation avancée, avec des coûts de rénovation qui dépassent ce que ni les propriétaires ni les communes ne peuvent engager facilement.
3 M logements vacants Au 1er janvier 2025, dont 1,35 million vides depuis plus de 2 ans. Équivalent de tous les logements de Paris, Lyon et Marseille réunis. (INSEE, septembre 2025)
4,2 M
personnes mal logées En situation de mal-logement en France en 2026. 350 000 sans domicile personnel. 2,94 millions en attente de logement social. (Fondation pour le logement, février 2026)
19 mois
attente logement social Durée d'attente moyenne pour un logement social en France. Dans les grandes agglomérations, elle dépasse souvent 4 à 5 ans.
La taxe sur les logements vacants existe depuis 1999. En vingt-cinq ans, le nombre de logements vides a augmenté de 60 %. La taxe n'a pas résolu le problème parce qu'elle ne s'attaque pas aux causes structurelles : les successions bloquées, les passoires thermiques interdites de location mais trop coûteuses à rénover, les propriétaires qui préfèrent payer la taxe plutôt que d'affronter les risques d'une relation locative. La loi de finances 2026 crée une nouvelle taxe unifiée, la TVLH, qui entrera en vigueur en 2027 et s'étendra à tout le territoire. Les spécialistes observent prudemment : des variantes de cette approche existent depuis un quart de siècle.
LE TROISIÈME PARADOXE
L'État sait, légifère, et les chiffres ne changent pas assez
Ce qui est frappant dans ce dossier n'est pas l'absence d'information. L'État dispose de données très précises sur les logements vacants grâce au fichier LOVAC du Cerema, mis à jour chaque année depuis les déclarations fiscales des propriétaires. Il dispose de la cartographie des biens sans maître, parcelle par parcelle, via le cadastre. Il dispose des chiffres de la demande en logement social, commune par commune, via le système SNE. Il dispose, en un mot, de tout ce qu'il faut pour agir. Et pourtant.
Le Sénat a adopté en janvier 2026 la proposition de loi CHOC, « Conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction ». Elle prévoit 500 000 logements par an d'ici 2030, la réduction du délai d'appropriation des biens sans maître de trente à quinze ans, la conversion des bureaux vacants en logements, un nouveau droit de préemption foncier. Des mesures ambitieuses. Le gouvernement avait fixé dès janvier un objectif de 125 000 logements sociaux pour 2026. Les mises en chantier de 2025 s'établissaient à 274 000 logements au total, tous types confondus, pour des besoins estimés à 400 000.
« Une République qui ne loge pas ses enfants n'est plus une République. » Sénateur centriste lors du vote de la PPL CHOC, janvier 2026.
L'écart entre les objectifs et la réalité tient à plusieurs facteurs. Le premier est financier : construire du logement social coûte cher et les bailleurs sociaux ont subi entre 2018 et 2026 une ponction de 13 milliards d'euros via la réduction de loyer de solidarité, selon la rapporteure du Sénat Amel Gacquerre. Le deuxième est humain : les procédures de récupération des biens sans maître, de réhabilitation des logements dégradés, de conversion des bureaux vacants nécessitent des équipes que les communes n'ont pas toujours. Le troisième est politique : dans une démocratie où la propriété privée est un droit constitutionnel, chaque mesure coercitive contre les propriétaires de logements vides crée une résistance.
CE QUE LA COMPARAISON RÉVÈLE
Trois problèmes qui s'alimentent mutuellement
Mis côte à côte, les trois phénomènes documentés dans ces enquêtes forment un système cohérent. Les biens sans maître sont concentrés dans les zones rurales en déprise, là où les communes sont trop petites pour mener les procédures d'appropriation. Les logements vacants sont en partie les mêmes biens, ou leurs voisins, dans les mêmes villages. Et les personnes mal logées sont précisément celles qui ne peuvent pas accéder aux zones tendues où l'emploi existe et où le foncier est trop cher pour construire du logement social.
Ce n'est pas un cercle vicieux au sens strict : ce sont trois problèmes indépendants qui partagent la même cause profonde, l'inertie administrative face à la complexité juridique, et le même résultat, des ressources immobilisées pendant que des besoins crient.
La mission confiée par le Premier ministre en juin 2025 au député Jean-Luc Warsmann sur la « simplification des procédures tendant à la reconquête des friches et des bâtiments dégradés dans les secteurs constructibles en zones rurales » va dans le bon sens. Ses préconisations sont attendues. Mais la simplification administrative ne suffira pas à elle seule. Il faudra aussi des équipes dans les communes pour mettre en oeuvre ce qui aura été simplifié, et des financements pour transformer ce foncier récupéré en logements habitables.
TROIS ENQUÊTES, UN CONSTAT
Terres sans maître : des milliers de parcelles en France n'appartiennent légalement à personne. Les communes pourraient les récupérer mais n'en ont ni le temps ni les moyens.
Logements vacants : 3 millions de logements vides dont 1,35 million depuis plus de 2 ans. La taxe sur les logements vacants existe depuis 1999. Le nombre de biens vides a augmenté de 60 % depuis.
Crise du logement : 4,2 millions de personnes mal logées. 2,94 millions en attente d'un HLM. 24 556 expulsions exécutées en 2024, un record historique.
Loi CHOC (Sénat, janvier 2026) : délai d'appropriation des biens sans maître réduit de 30 à 15 ans. Objectif de 500 000 logements par an d'ici 2030.
Loi du 7 avril 2026 : facilite l'accès des communes aux données fiscales pour identifier les biens sans maître.
Résultat en 2025 : 274 000 logements mis en chantier, pour un besoin estimé à 400 000.
La France a les terres. Elle a les maisons. Elle a les lois. Elle a même, depuis quelques mois, les réformes qui simplifieraient les procédures. Ce qu'elle n'a pas encore, c'est la chaîne complète : des communes rurales avec les équipes pour identifier ce qu'elles possèdent, des financements pour transformer ce foncier en logements, et une politique nationale qui traite ces trois problèmes comme un seul.
Ce n'est pas une question de volonté politique au sens dramatique du terme. C'est une question de méthode, de priorités budgétaires et de reconnaissance que le problème du logement en France n'est pas un manque de ressources. C'est un manque de coordination entre des ressources qui existent déjà, disséminées dans des cadastres, des fichiers fiscaux et des procédures administratives que personne n'a encore eu le temps de relier.
